Fijos: el tipo de interés es el mismo para toda la vigencia del préstamo y no estará condicionado por las variaciones del tipo de interés del mercado. El plazo máximo para este tipo de préstamos es de 12 años.
Variables: el tipo de interés se fija para el primer año y se revisa según el periodo de tiempo establecido, normalmente cada año, aplicando un índice de referencia más un diferencial. Normalmente no superan los 25 años. acutaulmete en el mercado suelen ser de Euribor ( actual sobre 3,5 % + 1%)
Mixtos: combinación de los dos anteriores. Es un préstamo a tipo de interés fijo durante un periodo de años en la primera fase del préstamo, y a partir de la finalización de este periodo se revisa el tipo de interés cómo es los préstamos variables.

Consideraciones a tener en cuenta al subrogar un crédito hipotecario

Con objeto de simplificar y abaratar los costes de estas operaciones se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

La subrogación permite cambiar de entidad financiera sustituyéndola por una que le ofrezca mejores condiciones. La novación permite la renegociación del crédito para mejorar las condiciones de tipo de interés o del plazo.

Cualquiera puede subrogar un crédito hipotecario, sea cual sea la fecha de su formalización y aunque no conste en el mismo la posibilidad de amortización anticipada.

Con la subrogación o novación usted puede mejorar las siguientes condiciones:

Modificar el tipo de interés aplicable (ej.: reducir un 16% a un 7%).
Modificar en los prestamos de interés variable el índice de referencia.
Pasar de interés fijo a interés variable y viceversa.
Con la novación puede además pactar la alteración del plazo de amortización.

Procedimiento:

Negociar la subrogación con un nuevo banco (A).
La aceptación de dicha nueva oferta autoriza al nuevo banco (A) a solicitar al antiguo banco (B) una certificación donde conste el importe pendiente de pago, esto es la cantidad que usted quiere subrogar. (B) entregará a A dicha certificación en un plazo máximo de 7 días naturales
(B) tiene derecho durante 15 días naturales a mejorar las condiciones de A. Si iguala o mejora dichas condiciones, está obligada a aplicarla a su crédito por la fórmula de novación antes descrita
Si no iguala dichas condiciones, el proceso de subrogación sigue adelante sin que repercuta en usted consecuencia alguna de los problemas que pudieran surgir entre ambas entidades en el proceso de subrogación
En ambos casos (si opta por la novación con B como por la subrogación con A), se deben elevar a escritura pública las nuevas condiciones pactadas. En el caso de la novación también puede formalizarse mediante contrato privado

Ahorro:

La comisión bancaria por amortización anticipada jamás podrá ser superior al 1% con créditos de tipo de interés variable, salvo que se pactase una comisión de amortización anticipada menor.

La subrogación y la novación están exentas del impuesto por actos jurídicos documentados.

Los gastos registrales y notariales se reducen notablemente puesto que se calculan teniendo en cuenta solamente la deuda pendiente de pago en ese momento.

GASTOS APROXIMADOS DE SUBROGACION DE CREDITOS HIPOTECARIOS

1.000.000

44.000

9.500

2.000.000

47.000

10.500

3.000.000

50.000

11.500

4.000.000

52.000

13.500

5.000.000

55.000

15.500

6.000.000

56.500

16.000

7.000.000

57.000

16.500

8.000.000

58.000

17.500

9.000.000

59.000

18.000

10.000.000

60.000

18.500

15.000.000

62.500

20.000

20.000.000

65.000

22.000

25.000.000

70.000

24.000

Información sobre créditos hipotecarios.

Todas las entidades de crédito están obligadas a informar por medio de un folleto a las personas que deseen solicitar un crédito hipotecario por valor inferior a 25 millones de ptas. En ese folleto debe de encontrar la siguiente información:

Plazos del préstamo, de carencia de amortización del principal y periodicidad de los pagos.
Tipo de interés fijo o variable. Si el interés es fijo, debe indicar cual es el interés nominal anual. Si es variable, indicará el margen sobre el índice de referencia (por ej. 1º más MIBOR).Igualmente, debe indicar el plazo de revisión del tipo de interés en caso de ser variable.
Comisiones de apertura y de amortización anticipada (si paga antes de que venza el préstamo). Esta última no será superior al 1º del capital que se amortiza. Indicará también otras posibles comisiones.
Gastos a cargo del prestatario o solicitante.
Servicios que prestará directamente la entidad de crédito, indicándose los conceptos y cuantificándolos de forma orientativa.
Servicios o gastos a cuenta del cliente, aun cuando el crédito no llegue a formalizarse.
Forma y momento en que se repercutirán los gastos.
Servicios que deben ser contratados directa y obligatoriamente por el cliente, con una enumeración de los conceptos y una aproximación a su coste.
Impuestos y aranceles, indicando sus conceptos y una aproximación al los gastos, su base imponible y el tipo aplicable.
Importe de las cuotas periódicas. Debe incluir una tabla de cuotas periódicas en función del plazo y del tipo de interés.
Además debe la entidad informar de otros gastos que vayan a ser a cuenta del cliente.
La identidad de los profesionales que vayan a tasar el inmueble u otros profesionales necesarios para la operación.
De las tarifas u honorarios aplicables de dichos profesionales.
Si la tasación la efectúa o concierta la entidad, pero la paga el cliente, deberá facilitar una copia del informe de la tasación. Si el crédito no llega a realizarse, deberá entregar el original.
Aunque el préstamo no se efectúe, debe indicar los posibles gastos preparatorios de la operación.

Formalidades exigidas a los bancos.

Será formulada por escrito con un plazo de validez no inferior a 10 días y con el siguiente contenido:

Capital del préstamo, cantidad y forma de entrega del mismo.
Amortización, con fechas del primer y último pago, número, periodicidad y cuantía de las cuotas, condiciones para reembolso anticipado y condiciones para alterar el calendario de amortización.
Intereses ordinarios. Con tipo de interés nominal anual, especificando si es fijo o variable y en que periodos. Fecha de inicio del devengo de intereses, su periodicidad y forma de liquidación ordinaria. Si el interés es variable, debe indicarse sobre cual índice de referencia se elabora (normalmente MIBOR).
Comisiones y gastos a cargo del cliente.
De apertura. Debe pagarse de una sola vez y debe incluir obligatoriamente cualquiera de los gastos de estudio de concesión y tramitación del préstamo.
De reembolso anticipado o subrogación, que no podrá ser superior al 1% del capital que se amortiza.
Además podrán incluirse los gastos de: tasación, aranceles notariales y registrales, impuestos, gastos de tramitación de la escritura ante el registro de la propiedad y la oficina liquidadora de impuestos, gastos derivado de la conservación del inmueble o seguro de daños del mismo, gastos procesales o cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo.
Intereses de demora. El tipo de interés expresado en un tanto por ciento anual o añadiendo un margen al indicador de referencia y la base sobre la que se aplicará el tipo de interés de demora y forma de liquidación.

Formalidades exigidas al notario.

Es obligación del notario realizar las siguientes actuaciones, en garantía de los derechos del prestatario:

Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación;
En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se de alguna de las siguientes circunstancias:
- Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.
- Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.
En el caso de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación (TAE), calculado conforme a las reglas establecidas por el Banco de España, se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.
En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por el prestatario al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro modo o no se mencionen expresamente, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

Para que la hipoteca quede constituida y produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad, para lo que el Registrador calificará el documento, pacto por pacto, para verificar que no existen cláusulas nulas, ni abusivas, ni pactos personales que no afectan a terceros (el comprador posterior, acreedores que anoten posteriormente un embargo sobre la misma finca, etc.). También comprobará que previamente se haya liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% de la cantidad garantizada, equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad prestada, al sumarse a ésta los intereses y las costas).

Texto Refundido de la Ley Hipotecaria

Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

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