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Valoración Hipotecaria

Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.

Valor de mercado 

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.

Coste de reemplazamiento-reposición

Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características.

Neto o actual (CRN): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Valor máximo legal

Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Métodos de valoración

METODO DEL COSTE

Permite calcular el coste de reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados, incluso para la hipótesis de terminación del edificio.

1. Coste de reemplazamiento-reposición bruto

El CRB de un inmueble se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado, calculado en la fecha de la valoración el de cada uno de los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.), pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. 

Entre los gastos necesarios se incluirán al menos los siguientes:

a) Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble.

b) Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.

c) Costes de licencias y tasas de la construcción.

d) Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.

e) Gastos de administración del promotor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble, independientemente de quién pueda acometer la reposición calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.

2. Coste de reemplazamiento-reposición neto

Es aplicable exclusivamente a los edificios o a los elementos de un edificio, terminados. Su determinación se realizará deduciendo del CRB, calculado de acuerdo con lo dispuesto en el número precedente, la depreciación física y funcional de la edificación.

La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos dos procedimientos:

a) Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de amortización lineal según la antigüedad de la edificación y su vida útil total

b) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características.

La depreciación funcional se calculará deduciendo del CRB, excluido el valor de mercado del terreno, el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina.

 METODO DE COMPARACION

1. Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de toda clase de inmuebles. Su aplicación requiere:

a) Establecer las cualidades y características propias del inmueble tasado que influyan en su valor.

b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables, por localización, uso y tipología, al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas firmes (apropiadamente corregidas en su caso), obtener precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha de la tasación.

c) Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de los precios de los inmuebles comparables al que se valora (corrigiendo o desechando las desviaciones producidas por precios anormales o datos no comparables), y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del inmueble objeto de tasación, atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogías observadas entre las características (superficie, tipología y antigüedad de la edificación, entorno, condiciones de pago o cualesquiera otras relevantes) de aquellos inmuebles y las del inmueble a tasar.

En la homogeneización se podrá utilizar el coeficiente de mercado "K" definido como la relación existente entre el valor de mercado y el CRN actuales de inmuebles comparables al que se valora atendiendo a las características mencionadas en el párrafo anterior.

d) Asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de esos precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en los pasos precedentes.

2. La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:

a) Disponer de información suficiente sobre al menos tres transacciones reales.

También podrán utilizarse a estos efectos datos suficientemente representativos y apropiadamente corregidos de ofertas no condicionadas en número no inferior a seis. Para dicha corrección se partirá de los precios de oferta menores y habrán de expresarse los criterios utilizados para la misma.

Dichas informaciones y datos deberán referirse a los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de la tasación y a inmuebles comparables al que se tasa, atendiendo a las características mencionadas en las letras b) y c) precedentes.

b) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

METODOS DE CAPITALIZACION

Están basados en el principio de anticipación y son aplicables a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble

METODO RESIDUAL

Está basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su aplicación permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso.

El valor de mercado por este método se calculará de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos:

1. Análisis de inversiones con valores esperados (Método residual dinámico)

Su aplicación requiere:

a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar, según el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo.

b) Estimar las fechas y plazos de la construcción o rehabilitación, y de la comercialización del inmueble terminado, según las hipótesis más probables atendiendo a sus cualidades y características, y cuando se trate de terrenos, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización.

c) Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación se tendrá en cuenta a estos efectos los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitación.

Los costes de construcción y los gastos necesarios de promoción a tener en cuenta serán los definidos como tales en el apartado I.1 del presente anexo.

d) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado, referido a las fechas previstas de comercialización. Para ello se partirá del valor de mercado en la fecha de tasación, obtenido por alguno de los métodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo y se tendrá en cuenta la evolución esperada de los precios de mercado, sin que en ningún caso puedan aplicarse incrementos anuales superiores al IPC de los últimos doce meses.

e) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán los flujos de caja previsibles durante la promoción.

f) Fijar un tipo de actualización (i). Como tipo de actualización se utilizará el representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada, calculado de acuerdo con la siguiente fórmula:

i = Tasa libre de riesgo + prima de riesgo

La tasa libre de riesgo será una tasa porcentual representativa de la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a dos años del país donde esté situado el inmueble. Dicho tipo deberá haber sido publicado oficialmente y su media se referirá a un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación. Para inmuebles situados en España se tomará la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis años.

La prima de riesgo se determinará mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo, así como el volumen de la inversión necesaria. 

g) Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado

2. Análisis de inversiones con valores actuales. (Método residual estático)

Su aplicación requiere:

a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar, según el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo.

b) Estimar los costes de construcción, los gastos necesarios de promoción, de comercialización y financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación se tendrán en cuenta a estos efectos los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitación.

Los costes de construcción y los gastos necesarios de promoción a tener en cuenta serán los definidos como tales en el apartado I.1 del presente anexo.

c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo.

d) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al común en las promociones de similares características y emplazamiento. Dicho margen será, como mínimo el resultado de multiplicar por 1,5 el tipo de actualización que figura en la letra f) del apartado IV.1 precedente.

e) Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar a

F = VM * (1 - b) - EC(i)

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

VM = Valor de mercado del inmueble terminado.

b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno.

C(i) = Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados.

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