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Valoración Catastral

Consulta de datos catastrales

LEY 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario.

- Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales.
- Orden Ministerial de 14 de octubre de 1998. (Aprobación módulo valor M y coeficiente RM).

ORDEN de 5 de julio de 2000 por la que se determinan los módulos de valoración, a efectos de lo establecido en el apartado tercero del artículo 71 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales
- Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio. (Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores).
- Ley 53/1997, de 27 de noviembre. (Reducción en la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

La revisión catastral es un procedimiento masivo de asignación de valores catastrales y actualización de los datos físicos, jurídicos y económicos de los bienes inmuebles de naturaleza urbana de un municipio completo.

La revisión catastral la lleva a cabo el Ministerio de Hacienda a través de la Dirección General del Catastro. Este órgano directivo comunica al Ayuntamiento respectivo los datos necesarios para la emisión de los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los cuales deben estar basados siempre en dichos datos.

Como consecuencia de las oscilaciones del mercado inmobiliario, los valores de los inmuebles sufren variaciones. La Ley reguladora de las Haciendas Locales determina que el valor catastral se fije tomando como referencia el valor de mercado, por lo que es necesario actualizar periódicamente dichos valores. No obstante, los valores catastrales no equivalen a valores de mercado sino que se sitúan alrededor de la mitad de éstos.

la revisión se inicia con la elaboración de un documento administrativo, la Ponencia de valores, en el que se recogen los criterios, tablas de valoración, planeamiento urbanístico vigente con la delimitación de suelo de naturaleza urbana que corresponda y demás elementos necesarios para llevar a cabo la fijación de los valores catastrales.
La Ponencia de valores se aprueba por acuerdo del Director general del Catastro que se publica mediante Edicto en el Boletín Oficial de la Provincia correspondiente.
Dicho documento se expone al público en la Gerencia Territorial correspondiente durante los 15 días siguientes a la publicación del Edicto, siendo recurrible ante el Tribunal Económico-Administrativo Central o ante el propio Director general del Catastro.
Aplicando a cada inmueble las normas técnicas de valoración y los cuadros de valores de suelo y construcción recogidos en la Ponencia se obtiene el valor catastral individualizado que se notifica individualmente a cada sujeto pasivo.

La Ley establece que los valores catastrales se revisarán cada 10 años o cuando se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores catastrales y los de mercado.

La Ponencia de valores es un conjunto de documentos administrativos que contienen los criterios reguladores de la valoración catastral para la totalidad o parte de un municipio, con indicación de los valores básicos de suelo y construcción y de los coeficientes correctores de dichos valores que se aplican a los inmuebles de una zona territorial, de suerte que con esa Ponencia sea posible asignar un valor catastral individualizado a cada bien inmueble.

El valor catastral es el resultado de aplicar las normas técnicas de valoración y los módulos de valores de suelo y construcción, recogidos en la Ponencia de valores de cada municipio, a los bienes inmuebles de naturaleza urbana situados en el mismo.
El valor catastral se fija tomando como referencia el valor de mercado de los inmuebles sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste. A estos efectos, se aplica un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 al valor individualizado resultante de la Ponencia de valores, de modo que los valores catastrales de los bienes inmuebles, con carácter general, representan el 50% del valor de mercado de los mismos.

El módulo básico de repercusión

Es el valor, expresado en pesetas por metro cuadrado, que sirve de base para establecer los valores de repercusión de suelo de cada una de las calles o tramos de calle de un municipio, utilizándose, por tanto, para valorar el suelo de los inmuebles. Se asigna a cada municipio completo o zona del mismo (área económica homogénea) atendiendo al análisis del mercado y una vez realizado el proceso de coordinación valores a nivel nacional.

 En primer lugar, se establece a nivel nacional el módulo de valor M, expresado en pesetas por metro cuadrado, que representa el valor en venta del producto inmobiliario tipo o medio. Mediante diversificación del mismo y aplicando los coeficientes previstos en la Normativa Técnica, se obtiene un conjunto de módulos básicos de suelo (MBR) y de módulos básicos de construcción (MBC).


Posteriormente, como resultado de un estudio del mercado inmobiliario realizado en cada municipio y de un proceso de coordinación de valores, se asigna a cada municipio completo o zona del mismo (área económica homogénea) el MBR concreto que servirá de base para establecer los valores de repercusión de suelo de cada una de las calles o tramos de calle del mismo.

 

el módulo básico de construcción (MBC)

Es el valor, expresado en pesetas por metro cuadrado, que sirve de base para determinar el coste de construcción que corresponde a cada tipo de construcción. Se obtiene como resultado de sumar al coste de ejecución material, incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y el importe de los tributos que gravan la construcción. Se utiliza, por tanto, para valorar la construcción de los inmuebles.
Se asigna a cada municipio completo o zona del mismo (área económica homogénea) previa la realización de un análisis del mercado relativo específicamente a los costes de construcción del producto inmobiliario.

 En primer lugar, se establece a nivel nacional el módulo de valor M, expresado en pesetas por metro cuadrado, que representa el valor en venta del producto inmobiliario tipo o medio. Mediante diversificación del mismo y aplicando los coeficientes previstos en la Normativa Técnica, se obtiene un conjunto de módulos básicos de suelo (MBR) y de módulos básicos de construcción (MBC).
Posteriormente, como resultado de un estudio del mercado inmobiliario realizado en cada municipio y de un proceso de coordinación de valores, se asigna a cada municipio completo o zona del mismo (área económica homogénea) el MBC concreto que servirá de base para determinar el valor de construcción de cada uno de los inmuebles del municipio.
Los costes de construcción de productos similares en cuanto a tipología, calidad, etc., pueden ser diferentes según los municipios, dependiendo, entre otros, de factores como la accesibilidad, disponibilidad de materiales, coste de la mano de obra, etc.

Se aplica ese valor de construcción porque es el que corresponde a la tipología del inmueble (vivienda unifamiliar, colectiva, oficinas, comercial...), a su calidad constructiva (materiales, instalaciones, ascensores...), al estado de conservación y a su antigüedad.

los coeficientes correctores

Es el conjunto de coeficientes que aparecen contemplados en las normas técnicas de valoración y que se aplican para la determinación individualizada del valor catastral de cada inmueble en función de las características del mismo. Así, a modo de ejemplo, estos coeficientes pueden contemplar determinaciones urbanísticas del suelo (inedificabilidad, parcela mínima...), o características de la construcción (antigüedad, estado de conservación...).
Existen coeficientes de aplicación al suelo, a la construcción, o de forma conjunta a ambos y pueden actuar reduciendo o incrementando el valor de los mismos. El campo de aplicación de los coeficientes correctores contemplados en la normativa de valoración catastral se determina en la Ponencia de valores del municipio.

Actualmente, los coeficientes correctores definidos en el R.D. 1020/1993 son los siguientes:

 Coeficientes correctores del valor del suelo:

A. Varias fachadas: para parcelas que tengan más de una fachada formando una o más esquinas: - Dos fachadas: 1,10 - Tres fachadas: 1,15
B. Longitud de fachada: parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida en el planeamiento urbanístico. Siempre debe ser superior a 0,6.
C. Forma irregular: para parcelas cuyas características geométricas impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto (desmontes, superficies irregulares, etc.): 0,85.
D. Fondo excesivo: parcelas con exceso de fondo sobre aquel que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento (exceso de fondo no edificable). Se utiliza en manzana cerrada.
E. Superficie distinta a la mínima establecida en el planeamiento. Se utiliza en edificación abierta. Superficie inferior a la mínima: 0,8 Superficie entre una y dos veces la mínima: 1 Superficie dos veces superior a la mínima: al exceso se aplicará un 0,7
F. Inedificabilidad temporal: cuando por circunstancias urbanísticas o legales resultan inedificables. Se aplicará un 0,6.
G. Suelos destinados a viviendas de protección oficial. Se aplicará un 0,7. Se utiliza en manzanas no edificadas.

 Coeficientes correctores del valor de las construcciones:
H. Antigüedad de la construcción: se calcula según la tabla establecida en la norma 13 del R.D. 1020/1993, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y su calidad constructiva.
I. Estado de conservación: se aplica en función de la existencia y el grado de defectos permanentes en el edificio, pudiendo ser:
- Normal:1
- Regular: 0,85
- Deficiente: 0,5
- Ruinoso:0

- Coeficientes correctores de los valores del suelo y la construcción:
J. Depreciación funcional o inadecuación: en caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados se aplicará el 0,8.
K. Viviendas y locales interiores: cuando todas las habitaciones den a un patio de luces se aplicará el 0,75.
L. Fincas afectadas por cargas singulares: se aplicará en fincas que formen parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o que estén incluidos en catálogos o planes especiales de protección, pudiendo ser el coeficiente 0,7, 0,8 ó 0,9 según el grado de protección y las normas de los ayuntamientos.
M. Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco (futuros viales, reparcelaciones, etc.): 0,8.
N. Apreciación o depreciación económica. se utiliza para supuestos especiales como es el caso de inmuebles que tienen un sobre precio por no existir un producto similar, ya sea debido a la alta calidad de las características constructivas o a su ubicación en una zona concreta. Si en el mercado se ha detectado un sobre precio en determinados locales, como es el caso de viviendas con áticos, en primera línea de playa, etc., podría aplicarse este coeficiente N de apreciación a esos locales. También puede ser aplicado el coeficiente N, de ser necesario, para recoger situaciones de bajo precio que afecten a una zona determinada por deterioro de la misma, como es el caso de su ubicación en zonas próximas a instalaciones molestas, insalubres o peligrosas (vertederos, alto nivel de ruidos, degradación ambiental, etc. )
- Apreciación: 1-1,8
- Depreciación: 1-0,5
Cuando concurran dos o más coeficientes conjuntos, sólo podrá aplicarse uno de ellos, optándose por el que represente mayor disminución de valor, excepto en el caso de los coeficientes J y N que son compatibles entre sí y con cualquier otro.
Asimismo, el coeficiente corrector del valor del suelo F no puede aplicarse simultáneamente con el coeficiente conjunto M.

valor de repercusión de calle (VRC)

Es el valor de suelo que corresponde a cada metro cuadrado construido del inmueble, y varía según la calle o tramo de calle donde esté situada la finca. Está recogido en la Ponencia de valores del municipio. Se utiliza para valorar el suelo del inmueble en función de los metros cuadrados construidos de cada uso, si así se establece en la Ponencia de valores, por haberse detectado en el estudio de mercado distintos valores de repercusión para los distintos usos (vivienda, comercial, oficina, etc.)

Como todos los valores de suelo, se obtiene a partir del valor de mercado de la zona o calle donde esté situado el inmueble y su cuantía está en función de los metros cuadrados (edificabilidad) y usos que puedan construirse en la parcela, según el planeamiento urbanístico que le afecte.
Con carácter general, para determinar el valor de repercusión (pesetas por metro cuadrado construido) de una zona o calle, se parte del valor de mercado en pesetas por metro cuadrado del producto inmobiliario terminado, al que se descuentan el valor de la construcción y los gastos y beneficios de la promoción, obteniéndose como resultado el valor de repercusión de suelo. (Es el denominado método residual).

 

El valor unitario de calle (VUC)

Es el valor del metro cuadrado de suelo asignado a la calle o tramo de calle donde está situada la finca.
Está recogido en la Ponencia de valores del municipio. Se utiliza para valorar el suelo del inmueble y se aplica a los metros cuadrados de suelo de la parcela.

Como todos los valores de suelo, se obtiene a partir del valor de mercado de la zona o calle donde esté situado el inmueble y su cuantía está en función de los metros cuadrados (edificabilidad) y usos que puedan construirse en la parcela, según el planeamiento urbanístico que le afecte.
Con carácter general, el valor unitario se obtiene como resultado del producto del valor de repercusión (expresado en pesetas por metro cuadrado construido), por los metros cuadrados que se pueden edificar según el planeamiento.
Sin embargo, hay zonas donde el valor del suelo no está directamente vinculado a los metros cuadrados que se puedan construir (edificabilidad), sino a otros factores. Es el caso de zonas donde el tipo de edificación es de viviendas unifamiliares (urbanizaciones, municipios pequeños, periferia). En este supuesto el valor unitario de suelo se obtiene también a partir del valor de mercado, pero atendiendo directamente al precio del metro cuadrado de suelo.

 

Participación en los elementos comunes

Con carácter general, el reparto del valor de los elementos comunes entre los locales de un inmueble (vivienda, local comercial, etc.) se realiza proporcionalmente a la superficie de cada local. También es posible repartir el valor de los elementos comunes según el coeficiente de participación que cada local tiene asignado y que figura en la escritura de propiedad, obteniéndose, con carácter general, resultados muy similares, ya que normalmente el porcentaje de participación de la escritura de propiedad se establece atendiendo a la superficie de cada local.

 

valor de repercusión básico en polígono (VRB)

Es un valor de repercusión de referencia (expresado en pesetas metro cuadrado construido) y, por tanto, no se utiliza directamente en la valoración individualizada de los inmuebles.
Recoge las circunstancias medias del polígono (municipio completo o zona del municipio, con características similares en cuanto a determinaciones urbanísticas, valores de mercado...) y hace referencia al valor del producto inmobiliario más característico del mismo (uso y tipología edificatoria).

 

valor unitario básico en polígono (VUB)

Es un valor unitario de referencia (expresado en pesetas metro cuadrado de suelo) y, por tanto, no se utiliza directamente en la valoración individualizada de los inmuebles.
Recoge las circunstancias medias del polígono (municipio completo o zona del municipio, con características similares en cuanto a determinaciones urbanísticas, valores de mercado...) y hace referencia al valor del producto inmobiliario más característico del mismo (uso y tipología edificatoria).
Se determina a partir del valor de repercusión del polígono y de la edificabilidad tipo, o bien, en el supuesto de no existir valor de repercusión, en función de las circunstancias urbanísticas del mismo y del mercado.

El valor base

Es uno de los elementos a tener en cuenta para determinar la reducción del valor catastral aplicable al inmueble.
Esta reducción se calcula multiplicando la diferencia positiva entre el valor catastral que se le notifica y el valor base (componente individual de la reducción) por un coeficiente reductor.

Reducción = coeficiente reductor x (valor catastral - valor base)

El valor base se determina en función de las circunstancias del inmueble.
Para los inmuebles que han sufrido alguna alteración sin que ésta se haya inscrito en el Catastro, el valor base será el importe de la base liquidable que le hubiese correspondido en el ejercicio inmediatamente anterior teniendo en cuenta dicha alteración. En este caso, en la notificación debe figurar el artículo 4º.1 de la Ley 53/1997.
Para los inmuebles sin edificar que hayan perdido su condición de naturaleza rústica con la nueva delimitación de suelo de naturaleza urbana, el valor base será 0. En este caso, en la notificación debe figurar el artículo 4º.2 de la Ley 53/1997. Para los inmuebles que han sufrido alteraciones durante el año de la revisión, así como para los inmuebles edificados que hayan perdido su condición de naturaleza rústica, el valor base será el resultado de multiplicar el nuevo valor catastral por el cociente resultante de dividir el valor catastral medio de todos los inmuebles del municipio que figuran del último padrón entre el valor catastral medio de todos los inmuebles ya revisados. En este caso, en la notificación debe figurar el artículo 4º.3 de la Ley 53/1997.
Con carácter general, para los inmuebles que no han sufrido alteración en lugar del valor base será de aplicación la base liquidable del ejercicio anterior a la entrada en vigor del nuevo valor catastral. En este caso, en la notificación debe figurar el artículo 3º .4 a) de la Ley 53/1997.

 

el coeficiente reductor

Es uno de los elementos a tener en cuenta para determinar la reducción del valor catastral aplicable al inmueble.
Esta reducción se calcula multiplicando el coeficiente reductor por el componente individual de la reducción, siendo este último la diferencia positiva entre el valor catastral que se le notifica y el valor base.

Reducción = coeficiente reductor x (valor catastral - valor base)

El coeficiente reductor tendrá un valor de 0,9 el primer año y disminuirá progresivamente en 0,1 durante los 9 años siguientes hasta su total desaparición.

 

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