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El Registro de la Propiedad.

Texto Refundido de la Ley Hipotecaria

Ley del Notariado

Reglamento Hipotecario

Real Decreto por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Notarialy Hipotecario

RD 1093-1997  de 4 de julio sobre inscripción en el Registro de la propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística

Resoluciones DGRN por conceptos

 

INSTRUCCIÓN de 26 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre certificaciones catastrales descriptivas y gráficas a los efectos de constancia documental y registrar de la referencia catastral.

 

 

Naturaleza y principios

Nota simple

Inmatriculación

Tracto sucesivo interrumpido


 

Naturaleza y principios

 

El objeto del Registro de la Propiedad es inscribir o anotar la propiedad y los derechos reales sobre bienes inmuebles.

Es voluntario, la trasmisión se produce por título y modo, no la perfecciona el registro, en realidad es un registro de titulos, no de propiedades.

la inscripción es declarativa y no constitutiva.

Regla prior tempore potior iure el primero que inscribe tiene mejor derecho.

principio de tracto sucesivo

para inscribir un derecho que traiga causa de titular anterior es preciso que el mismo conste previamente inscrito a nombre del transmitente.

 

El Registro de la Propiedad es público para toda persona que tenga un interés legítimo. El contenido de los libros del Registro es lo único que tiene que tener en cuenta la persona que los consulta. Cualquier pacto no reflejado en el Registro de la Propiedad entre el titular registral y otra persona, sólo tendrá efecto entre ellos y no frente a terceros.

Nota Simple Informativa.

Es el primer paso en cualquier operación de tráfico inmobiliario e informa sobre la titularidad, cargas, derechos reales u otras circunstancias de la finca de la que se solicite información.

A diferencia de la certificación, esta nota no implica garantía de su contenido.

Nota Simple Informativa Continuada.

Sólo la puede solicitar el Notario al Registrador (por fax). El registrador contesta al Notario por fax en 3 días (excepcionalmente en 5 días). Durante nueve días desde su expedición, el Registrador comunicará al Notario la presentación de cualquier documento en el libro diario sobre esa finca o si hay más solicitudes sobre la misma.

Registro de la Propiedad: notas informativas a 1.500 ptas

 

Certificación.

La Certificación no sólo informa sino que da fe y el Registrador se responsabiliza de esa información.

Se solicitará por aquella persona que tenga un interés legítimo.

Clases:

  • Literales

  • De dominio

  • De dominio y cargas

  • De bienes de una persona

  • Negativas de personas o de fincas

Certificación de información continuada.

Se solicita (por duplicado) por el titular de la finca en que se especificará:
- Domicilio para las comunicaciones de las alteraciones en la situación de la finca (para que sea útil: el del comprador).

- Medio para recibirlas (correo, telegrama).

Durante 30 días se le informará de asientos de presentación sobre la finca y no podrá solicitar otra hasta pasados 20 días.

Derechos inscribibles y supuestos básicos.

Los más habituales:

  • el dominio o derecho de propiedad (transmisión de propiedad),

  • usufructo,

  • nuda propiedad,

  • hipoteca,

  • censo,

  • uso,

  • habitación,

  • servidumbre,

  • tanteo y retracto convencional,

  • superficie,

  • derecho de vuelo,

  • derecho de opción de compra,

  • arrendamiento (rústico y urbano),

  • arrendamiento financiero con opción de compra (leasing),

  • anotaciones de demanda, de embargo,

  • régimen de propiedad horizontal

  • tiempo compartido (multipropiedad), urbanizaciones privadas,

  • actos urbanísticos de transcendencia real,

  • crédito refraccionario.

Se inscriben por medio de documentos judiciales, administrativos o notariales, o muy excepcionalmente algunos documentos privados.

Obra nueva

OBRA TERMINADA

  • Licencia Municipal.

  • Certificado final de obra.

  • Escritura Notarial.

  • Carta Pago Hacienda (0,50% sobre valor obra).

  • Registro de la Propiedad.

OBRA EN CONSTRUCCIÓN

  • Licencia Municipal.

  • Certificación arquitecto o aparejador de que la obra declarada se ajusta a licencia.

  • Una vez finalizada, acta notarial de terminación de obra.

  • Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Usufructo

Constitución y cancelación usufructo

  • Escritura pública ante Notario.

  • Impuesto (Artículo 41 Impuesto Transmisiones Patrimoniales). Caso de usufructo vitalicio, el más habitual, base imponible 70% del valor inmueble si el usufructuario tiene menos de 20 años. 1% menos por cada año más de 20 años. Mínimo un 10% del valor del inmueble.

  • Registro de la Propiedad.

Cancelación de usufructo vitalicio

  • Instancia dirigida al Registrador de la Propiedad y al Liquidador del Impuesto, solicitando cancelación del usufructo por fallecimiento del usufructuario y consolidación de la Nuda propiedad y el usufructo en el propietario actual.

  • Certificado de defunción.

  • Impuesto (solicitar ayuda en la Delegación de Hacienda o al Liquidador).

  • Registro de la Propiedad.

Cancelación de condición resolutoria

ORDINARIA

Escritura de carta de pago de condición resolutoria.

Impuestos (0,50% Actos Jurídicos Documentados).

Registro de la Propiedad.

POR EXTRAVIO DE LETRAS CON COMPARECENCIA DE VENDEDOR

Declaración notarial del vendedor del abono del crédito.

Impuestos (0,50% Actos Jurídicos Documentados).

Registro de la Propiedad.

POR EXTRAVIO DE LETRAS SIN COMPARECENCIA DE VENDEDOR

Certificación bancaria, donde conste el pago de las letras. En este caso, ha de acudirse a un Notario para que aprecie la notoriedad del hecho del pago mediante un acta de notoriedad.

Si el titulo registral es el mismo que pactó la condición resolutoria:

  • Si la deuda es superior a 15 años, presentar al Juzgado de Primera Instancia un expediente de liberación de cargas y gravámenes (no es preceptivo Letrado) para que el juzgado dicte un mandamiento al Registrador de la Propiedad ordenando cancelar las cargas.

  • Si las carga es inferior a 15 años, promover un juicio de cognición.

Cancelación hipoteca.

Asistencia del acreedor (normalmente entidad financiera) con nota simple del Registrador de la Propiedad y último recibo del pago de la hipoteca.

El acreedor otorga la escritura.

Hacienda (0,50% Actos Jurídicos Documentados).

Registro de la Propiedad.

Embargos.

Si no se prorroga ni se ejecuta, la anotación preventiva tiene una duración de 4 años.

Puede prorrogarse a instancia de parte por mandamiento judicial (4 años más).

Para cancelarlos por caducidad, basta solicitar del Registrador una operación registral, por ejemplo una certificación.

Si han sido prorrogados por mandamiento judicial, no podrán cancelarse por caducidad. Es necesario otro mandamiento judicial.

Inmatriculación.

Es el procedimiento para inscribir fincas que  no estaban anteriormente inscritas, así como para los excesos de cabida 

La primera inscripcion debe ser de dominio a favor del inmatriculante

La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevará a cabo, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna

La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante:

inmatriculacion por título publico

son inscribibles sin necesidad de previa inscripcion los titulos publicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos titulos, siempre que no estuviere inscrito dicho derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablon de anuncios del ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el registrador .

las inscripciones practicadas por este sistema no son oponibles a terceros hasta dos años después de su fecha (suspensión de la fe pública, pero no de la legitimación TS 25/5/79)

28 LH suspension de la fe publica durante los dos años posteriores a la muerte del casante en las adquisiciones por herencia (no cuando son legitima)

 

Aaccion pauliana cc 111 1290 a 1299

acreedores contra deudor para pedir la revocación de los actos realizados en fraude de sus derechos. plazo de 4 años

usucapion o prescripción adquisitiva por posesión a títulño de dueño

ordinaria: buena fe y justo titulo 10 años ( 20 si dueño ausente)

Extraordinaria: 30 años

usucapion secundum tabulas: en favor del titular inscrito. se pesume que la inscrpción es justo título y que el titular registral ha poseido publica, pacifica e ininterrumpidamente y de buena fe

usucapion contra tabulas

frente a un terecero: usucapiente contra registro y un tercero hipotecario( adquirente registral) solo prevalece la prescripción consumada dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero en determinados supuestos.

inter partes se aplican los preceptos civiles

Titulo

materialmente es el hecho, acto o negocio juridico en virtud del cual se produce la adquisición, modificación o extinción de los derechos reales.

Formalmente son los documentos en que se recoge el titulo material

Tracto abreviado

20 lh rh 40-50,57,166.2,213

agrupa en un solo asiento actos que debieran constar en instrumentos separados

cesion o venta a coheredero de fincas adjudicadas pro indiviso con referncia al titulo en el que conste.

agrupacion segregacion y divison de fincas seguidas de venta o hipoteca en un solo asiento

Tracto sucesivo interrumpido

Hay discordancia entre realidad registral y titularidad real por no haberse realizado las transmisiones intermedias.

hay interrupción si quien insta la reanudación no trae causa directa del titular registral, aunque la traiga a traves de sucesivas transmisiones intermedias, respecto a las cuales el titular actual no puede promover si formalización e inscripcion por no haber sido parte en las mismas (DGRN 15-11-90)

la reanudación del tracto se realiza por expediente de dominio para esta finalidad, no inmatriculador o acta de notoriedad

en el escrito inicial debe constar los datos de la persona a cuyo nombre figure inscrita la finca.

se incribe si las inscripciones contradictorias tienen mas de 30 años y el titular ha sido citado y no se ha opuesto

si la inscripción tiene menos de 30 años es inscribible si el titular o sus causahabientes han sido oidos o si no comparecen tras haber sido citados 3 veces, una de ellas personalmente.

no es el procedimiento para reanudar el tracto cuando trae causa directa del titular inscrito ( DCRN 30-5-88)

no se puede reanudar el tracto cuando los propietarios son personas por determinar (DGRN 22-4-87)

certificacion administrativa de dominio (206 LH) solo inmatriculadora , no sirve para reanudar el tracto

no debe sustituir la sucesion de titulos o la formalización de los actos inscribibles.

 

Expediente de dominio

 200 lh 272-287 RH

procedimiento de jurisdicción voluntaria por lel que la autoridad judicial provee al propietario de una finca de un documento supletorio. tambien para excesos de cabida

escrito ante el juzgado de primera instancia con decripción y derechos reales constituidos sobre el mismo, reseña del titulo o manifestación de carecer del mismo, fecha y causa de adquisición

persona de quien procedan los bienes, pruebas que puedan acreditar la adquisición nombres y domicilios de los testigos. nombre y domicilio de los titulares catastrales, nombre y domicilio de los dueños de las fincas colindantes, de los dueños de cualquier derecho real sobre la finca que se pretende inscribir, del poseedor de hecho, del portero o inquilinos si es urbana.

acompañar certificación del estado actual del catastro, certificación del registro que acredite la falta de inscripción / descripcion actual y última inscripcion de dominio/todas las incripciones vigentes. documentos acreditativos del dercho del solicitante

se da traslado al ministerio Fiscal, citación a las personas posiblemente afectadas, si no puede localizarse alguna edictos en los tablones del ayuntamiento y juzgado. si el valor de la finca > 25.000 BOP y superior a 50.000 además en uno de los periódicos de mayor circulación

10 dias audiencia partes. auto declarando justificado o no. sin valor de cosa juzgada

Acta de Notoriedad

es un acta notarial por notario habil en el lugar donde radiquen las fincas.

debe aseverar con juramento / promesa la certeza del hecho

certificacion del catastro, del registro sobre falta de inscripción..

notificacion por el notario( por cedula o personalmente) a los que tengan algun derecho sobre la finca, a titulares de predios colindantes si exceso de cabida.

notificación  a personas si se conoce domicilio y genericamente mediamnte BOP, periodico y tablones del ayuntamiento

copia literal y total del acta al juzgado.

si se formula opocicion a la tramitación del acta lo debe remitri al juzgado

si el acta de notoriedad es para reanudacion del tracto solo cuando las incripciones contradictorias tengan mas de 30 años y el notario haya notificado personalmente su tramitacion a los titulares o causahabientes.

 

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